Negli ultimi mesi si fa un gran parlare delle dismissioni del patrimonio immobiliare pubblico, e dell’utilizzo dello strumento del fondo di investimento immobiliare quale migliore soluzione. Ma come sta questa industria? Se i dati, a fine 2011 erano negativi, anche il primo semestre 2012 fa segnare dati col segno meno.
L’indice Semestrale dei Fondi Immobiliari Italiani IPD ha registrato al 30 giugno 2012 un rendimento complessivo del -2.3%, con una performance annuale del -4.8%. Piccola consolazione è il fatto che l’Indice, nonostante abbia registrato un rendimento negativo per il secondo semestre consecutivo, abbia conseguito un miglioramento di 30 bps rispetto al periodo immediatamente precedente.
Il NAV dei fondi immobiliari italiani si attesta sotto gli 8 miliardi di euro alla fine di giugno 2012, contro un valore di 8,3 miliardi del semestre precedente. Semplificando, in sei mesi il valore degli immobili di proprietà dei fondi immobiliari (nel panel analizzato da IPD) è sceso di 300 milioni di euro.
Le performance negative dei fondi immobiliari italiani, comunque, si collocano nel contesto più ampio degli investimenti alternativi, anch’essi sub-performanti: nel secondo semestre 2012 l’indice FTSE MIB ha riportato un rendimento del -2,4% mentre il settore azionario real estate il -1,0%. Nota positiva sul fronte dei titoli governativi italiani, i quali a seguito della riduzione dello spread contro i bund tedeschi, hanno conseguito un apprezzamento nei valori di mercato generando una performance pari al 10,4%.
Spiega Giancarlo Cucini, senior analyst presso IPD.
Nonostante il mercato immobiliare continui a mostrare una caduta nei rendimenti, a conferma del difficile contesto economico e finanziario italiano ed europeo, abbiamo ravvisato due principali tendenze nel recente operare dei fund manager italiani. In primo luogo, una riduzione del gearing (ovvero il livello di indebitamento di ciascun fondo in percentuale del Net Asset Value) dei fondi: nonostante il livello di debito non sia significativamente cambiato in percentuale del GAV, tuttavia per i fondi ordinari e i fondi diversificati il LTV è diminuito rispettivamente dell’11% e 9%.
L’indebitamento complessivo si è ridotto di oltre cento milioni di euro e nell’ultimo semestre due fondi risultano completamente privi di leva. In secondo luogo, abbiamo avuto evidenza di un incipiente repricing degli asset immobiliari, con l’avvicinarsi della scadenza di un certo numero di fondi.
E anche alla luce di queste dati, appaiono più che ponderate le parole di Aldo Mazzocco, Presidente di Assoimmobiliare e A.D. di Beni Stabili, che a margine del Forum di Scenari Immobiliari, ha sottolineato come il mercato immobiliare oggi sia pronto ad accogliere al massimo 3-4 miliardi di euro di patrimonio pubblico l’anno, ben lontano quindi dall’obiettivo del Governo di 15-20 miliardi l’anno.
Ancora oggi cosa voglia fare lo Stato dei suoi beni immobiliari, e se voglia venderli, in che modo, a quanto, quando e a chi non è dato saperlo, ma giocare con i numeri senza conoscere la situazione del mercato, questo no, grazie.
