Con il mercato interno praticamente fermo, si guarda sempre più all’estero come ancora di salvezza per attrarre risorse economiche per “rimettere in moto l’economia”, anche perché le ultime notizie del 2014 non sono state tra le più incoraggianti: l’ennesimo downgrade deciso dall’agenzia di rating Standard & Poor’s che ha portato il rating del nostro Paese da BBB a BBB-, l’inchiesta Mafia Capitale e infine il rapporto Censis che fotografa un’Italia terrorizzata dal futuro.
Su questi temi sono stati spesi fiumi di inchiostro per analizzare, in chiave politica e sociologica, questa fase storica mondiale, e italiana nello specifico, ma l’analisi economica il più delle volte è stata fatta con documenti di istituti di ricerca e associazioni di categoria nostrane, quindi molto soggettive, il più delle volte, a seconda della fazione politica, del gruppo industriale o di un qualsiasi altro centro di potere.
Questo aspetto è ancor più vero in ambito immobiliare, settore indubbiamente tra i più colpiti da sei anni di pesante crisi, in primis del modello economico che aveva funzionato dal secondo dopoguerra e fino al 2008, e che è attualmente in una fase zombie. È pur vero, indubbiamente, che tra il 2013 e il 2014 il nostro Paese abbia attratto diversi investitori istituzionali esteri (Blackrock, Cerberus, Starwood, Lone Stars per citarne alcuni), con un profilo opportunistico e un orizzonte temporale di massimo cinque anni che si son concentrati principalmente sul settore retail (i grossi centri commerciali e le high street), contando sulla capacità di spesa, seppur intaccata, derivante dai risparmi delle famiglie italiane come sottolineato da Bankitalia a fine 2014. Altresì anche questo è un trend in fase di esaurimento.
Ecco perché partendo da questi considerazioni, e utilizzando il JLL Global300, report della società statunitense Jones Lang LaSalle vediamo di fare una fotografia dell’Italia, e mondiale, e dei possibili trend in ambito immobiliare, relativo alla capacità attrattiva delle città. L’indice elaborato dalla società statunitense analizza non solo gli aspetti immobiliari (ossia i volumi di investimento e i rendimenti sugli asset immobiliari), ma anche indicatori socio-economici e di business, come la produzione economica, la popolazione occupata, la connessione aerea e dei trasporti, e la vivacità imprenditoriale e l’appeal per le multinazionali di 300 città sparse in tutto il mondo.
Il primo aspetto da evidenziare è come la globalizzazione e la polarizzazione economica verso i grandi hub internazionali, stia spingendo quattro città verso lo status di “Super City”: sono Tokyo, New York, Londra e Parigi, quattro città che possiedono un’importante combinazione di elementi economici e di influenza finanziaria, mercati con investimenti immobiliari di grandi dimensioni e con elevata liquidità. Queste quattro città esercitano una notevole influenza economica, in particolare nel mercato immobiliare commerciale, destinato a crescere.
Scendendo poi a livello regionale, e sub-regionale il primo aspetto è che la ricchezza, e gli equilibri economici (e quindi d’interesse all’investimento immobiliare, e non) si stanno sempre più spostando verso le città emergenti di Asia e Africa.
Le città asiatiche in particolare, rappresentano quasi un quarto degli investimenti immobiliari dell’intero panel analizzato; e la Cina, nello specifico, nel corso del 2014 ha aggiunto altre tre nuove città nella classifica delle 300 città maggiori a livello mondiale, e questo nonostante il rallentamento della crescita economica nazionale, mentre altre 60 città attualmente ritenute secondarie e terziarie stanno subendo livelli di trasformazione urbana (con annessi investimenti economici) tali da attirare un sempre più maggiore interesse da parte di società estere, di operatori internazionali ed alberghieri.
L’Europa, per contro, ha dalla sua parte la qualità storica in materia di stabilità, sostenibilità e trasparenza, anche se la ristrutturazione economica in atto, specie nell’eurozona, vede una situazione di spaccatura: da un lato le città che hanno saputo mantenere forti legami con i mercati internazionali oltre che la capacità di innovare; dall’altro città che ormai sono considerate solamente capoluoghi regionali. Nel primo gruppo vengono inserite città come Oslo, Londra, Monaco e Stoccolma; alla seconda città come Genova e Liverpool.
Le città degli Stati Uniti, sono quelle che nell’ultimo anno hanno dimostrato il maggior tasso di dinamismo (ben dimostrato anche dal dato del PIL USA del terzo trimestre 2014) con città ritenute ai più medio-piccole, come San Jose, Austin e Seattle, che grazie all’impronta tecnologica di aziende consolidate (vedi eBay a San Jose, Austin soprannominata “theSilicon Hills”, e Amazon a Seattle), o nuove startup hanno dimostrato maggiore capacità di sostenere il cambiamento del tessuto economico della città, del mercato immobiliare e quindi dell’economia mondiale che sta sempre più prendendo un’impronta tecnologica.
Le città africane, infine, sono in una fase di crescita costante, e oltre alle “solite” Johannesburg e Città del Capo (Sud Africa), Lagos (Nigeria) e Nairobi (Kenya), che fanno da poli regionali, altre città come Dar es Salaam (Tanzania) e Abidjan (Costa d’Avorio) stanno vivendo una rapida espansione urbana ed economica, e rappresentano le città con il maggior potenziale di crescita nel lungo periodo.
Venendo al nostro Paese, tra le prime 30 città più attrattive non contiamo nessuna nostra rappresentante, mentre tra le prime 100 troviamo Milano e Roma, e tra le prime 300 Torino, Bologna, Firenze e Napoli. Grosse fette del Paese sono quindi totalmente tagliate fuori dai radar internazionali, il Meridione, con i suoi problemi cronici, ma anche l’intero Nordest, del fu miracolo veneto. L’aspetto in comune tra le città in classifica? Sono collegate tutta dalla TAV, con opere infrastrutturali quindi che consentano una facile interconnessione con l’Europa.
Che fare allora? Come per ogni altro settore dell’economia, per un potenziale investitore estero l’impossibilità di avere certezza preventiva non solo del livello di tassazione effettiva a cui sarà assoggettato il proprio investimento, ma anche delle conseguenze cui rischia di essere esposto in caso di contenziosi legali, costituiscono problemi che sono ben noti, ma a cui si fatica ancora a mettere mano. In campo prettamente immobiliare il mercato è sostanzialmente ingessato: da un lato con le operazioni di sviluppo sostanzialmente inesistenti (se non con progetti spot come il “F.I.CO. Eataly World” a Bologna); dall’altro con i grandi patrimoni delle banche che rimangono saldamente in mano agli istituti di credito che non sono disposti a svalutare il mattone, rimettendo di fatto in circolo immobili e dando vivacità al mercato.
Ma gli investimenti internazionali con un’ottica di lungo periodo (investimenti core) sono ben lungi dall’essere intercettati, e un classico esempio è Milano, con l’ormai imminente Expo2015. Difatti generalmente, un grande evento è l’occasione per ripensare a tutta la mobilità di una città e a molte opere pubbliche di utilità per i cittadini residenti, ma nel caso di Expo 2015 nulla di tutto questo è stato fatto (basti ricordare le opere non realizzate per evitare le ormai continue esondazioni del Seveso). Un’occasione persa. Si attraggono investimenti con le regole chiare e certe, ma anche con le idee. E oggi manca principalmente questo: smart city, green building ed efficienza energetica sono tutti concetti ormai su cui sono stati spesi fiumi di parole, e che non hanno mai trovato una reale e diffusa concretezza.
L’Italia è il Paese delle troppe leggi spesso inapplicate, ma se avessimo una legge che obbligasse a mantenere e rinnovare gli immobili (ad esempio le facciate), nascerebbe una domanda costante e sicura per le imprese e si metterebbe in moto un meccanismo continuo di rinnovo poi abblicabile a tanti segmenti legati ad un edificio. Senza disturbare prestigiosi paragoni, chiamiamolo, se volete, Rinascimento urbano.
