Nuove facciateIl Governo potenzia il Superbonus, ma restano i dubbi legati alla fattibilità della misura

Via libera del Senato alle modifiche al Decreto Agosto. Risolte le questioni degli accessi autonomi, sulle difformità catastali e della cessione del credito, ora l’obiettivo rimane quello di agevolare l’utilizzo degli incentivi per il rilancio dell’economia. L’analisi del Cresme e lo studio di Nomisma

PHILIPPE HUGUEN / AFP

Il Parlamento è al lavoro per modificare decreto legge ”agosto” sul quale sono riposte parte delle aspettative del governo di sostegno e di rilancio dell’economia.

Alcune delle modifiche riguarderanno il Superbonus 110%, e dovranno facilitare l’accesso agli incentivi previsti dalla misura, potenziandola, visto che fin dalle prime settimane dalla sua operatività ha presentato notevoli difficoltà interpretative. Per esempio la norma prevedeva una limitazione all’utilizzo del superbonus, e cioè la necessità di possedere un accesso autonomo dall’esterno dell’unità immobiliare, dalla strada, dal cortile o dal giardino di proprietà esclusiva.

Adesso viene chiarito che per «l’unità immobiliare funzionalmente indipendente, posta all’interno di edifici plurifamiliari, l’accesso autonomo è tale anche se avviene da aree comuni esterne». Viene poi stabilito che difformità urbanistiche e catastali su singole unità immobiliari non impediscono la detrazione per lavori sulle parti comuni di edifici plurifamiliari. E sempre per gli edifici plurifamiliari, per quanto riguarda lo sconto in fattura o la cessione del credito, sarà sufficiente la maggioranza di un terzo dei condomini.

Il “superbonus” è stato poi potenziato per l’adeguamento sismico degli edifici (sisma bonus) e il miglioramento energetico (eco bonus); è stato esteso anche alle seconde case, ma con delle limitazioni: massimo due unità immobiliari dello stesso proprietario (villette mono o bifamiliari) e con esclusione solo degli edifici di lusso (castelli, ville e abitazioni di lusso).

I limiti della misura
Il provvedimento è complesso e contiene una serie di adempimenti e di procedure non alla portata di tutti.

Vi sono limiti soggettivi, come l’esclusione dei titolari di reddito d’impresa o professionale, e limiti oggettivi e temporali per i condomini, gli immobili unifamiliari e gli immobili a sola destinazione abitativa con esclusione degli immobili delle imprese.

Alcuni interventi, cosiddetti trainanti, come i muri e i tetti, permetteranno il rifacimento delle facciate degli immobili con la riqualificazione anche di quartieri di edilizia popolare. «Ci stiamo informando per rifare la facciata apposta per quello. Il problema è il necessario miglioramento delle due classi energetiche – ha detto a Linkiesta un proprietario di un immobile a Lambrate, Milano  – il “cappotto” dell’appartamento è ammesso solo se l’edificio “salta” di due classi». Come è ovvio, visto che l’obiettivo del Superbonus è il miglioramento dell’efficienza energetica.

La Fattibilità secondo il Cresme
L’Architetto Francesco Toso, vicedirettore CRESME, Centro Ricerche Economiche Sociologiche e di Mercato nell’Edilizia spiega a Linkiesta quali sono le principali problematiche: «l’aspettativa maggiore riguardava, in sede di conversione in legge, l’approvazione dell’emendamento che avrebbe prolungato, almeno al 2022, il periodo di beneficio. La norma vigente invece stoppa al dicembre 2021 (ad eccezione degli ex iacp) questa possibilità. In questo modo, si sono limitate le potenzialità reali della misura, soprattutto per gli edifici di grandi dimensione (condomini).

Questo tipo di iniziative, infatti, comporta una tempistica non agile proprio per l’osservanza degli obblighi procedurali amministrativi e burocratici: i soggetti coinvolti sono molti (utenti finali, imprese, istituti di credito, studi legali, commercialisti, progettisti, produttori) e il coordinamento e la gestione di tutti gli adempimenti insieme alle misure di autotutela delle diverse parti, contemplano dei tempi inadeguati rispetto all’arco temporale previsto e, soprattutto, alle capacità organizzative dell’offerta»

D’altra parte, Francesco Toso pone l’attenzione sul cosiddetto effetto “annuncio”, che a sua volta può rallentare il processo decisionale di tali interventi. Al riguardo il Sottosegretario di Stato alla Presidenza del Consiglio Riccardo Fraccaro e il ministro allo Sviluppo economico Stefano Patuanelli stanno attualmente lavorando alla proroga del Superbonus almeno fino al 2023, prolungando di fatto di due anni la scadenza del 31 dicembre 2021.

Le ricerche di Cresme hanno inoltre riscontrato, nel corso degli ultimi mesi, una crescita degli ordinativi e del fatturato dei produttori di materiali e componenti per l’edilizia, ma questo fenomeno è ascrivibile soprattutto alla ripresa estiva che tende a correggere gli effetti negativi del lockdown dovuto alla pandemia. Mentre per quanto concerne il Superbonus, per il momento, si riscontra presso le industrie potenzialmente coinvolte un raddoppio e più, delle richieste dei soli preventivi. E, attualmente, tuttavia, il passaggio dal preventivo dei lavori alla effettiva partenza del cantiere è ancora residuale.

«Oltre al problema della liquidità, che può essere risolto dalla cessione del credito d’imposta – soprattutto alle banche (alcune delle quali hanno già formulato interessanti pacchetti di offerta) – il problema maggiore riguarda le capacità di gestione e coordinamento delle iniziative. Proprio per questo – continua Francesco Toso – si stanno moltiplicando le attività delle piattaforme “chiavi in mano”, la maggior parte delle quali, ciò nonostante, si rivolgono soprattutto ad impegni economicamente consistenti. Il successo o meno del provvedimento dipenderà in misura importante dalla capacità dei soggetti dell’offerta di consorziarsi per coinvolgere al loro interno figure professionali indispensabili, i soggetti summenzionati».

Secondo Francesco Toso, se «la cedibilità del credito d’imposta sarà sufficiente a evitare il problema della liquidità, dipenderà esclusivamente dalle capacità relazionali, organizzative e promozionali di soggetti professionali come imprese, banche, tecnici, e commercialisti». E per evitare preoccupazioni da parte dei fornitori e soggetti cessionari in ordine a responsabilità dipendenti dall’eventuale utilizzo irregolare del Superbonus, «andrebbero studiate formule di tutela e assistenze legali».

In conclusione: «Fino a ieri il grosso impiego di risorse è stato nell’ambito dei lavori di ristrutturazione (50%) e sensibilmente inferiore nell’efficientamento energetico. Circa l’apporto del superbonus, le incognite sono ancora molte e l’esito è incerto», dice Toso.

Possibili vantaggi nel pubblico
Osservando la mappa del patrimonio immobiliare del nostro Paese ci si rende conto che molti edifici necessitano ancora di importanti interventi di riqualificazione sia energetica che sismica. Tuttavia, non è mai stata fatta una valutazione sull’impatto che potrebbe avere un piano di riqualificazione energetica e di adeguamento sismico sugli immobili pubblici.

Nomisma, società di consulenza e ricerche di mercato che si rivolge a imprese, associazioni e istituzioni pubbliche, auspica il raggiungimento di un “Green New Deal” per il patrimonio immobiliare pubblico italiano. Nello studio realizzato per Rekeep, principale operatore italiano nel settore dell’Integrated Facility Management, la società rileva che la riqualificazione del patrimonio potrebbe creare nuovi posti di lavoro nei settori destinatari degli interventi e nell’indotto; una rivalutazione del valore del patrimonio edilizio e un risparmio in termini di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Dal punto di vista ambientale, gli investimenti in riqualificazione genererebbero una serie di benefici che vanno dal contenimento degli impatti energetici, con una riduzione delle emissioni atmosferiche, all’attivazione di un’economia circolare volta alla limitazione dell’uso delle risorse e al riciclo dei materiali da costruzione, alla riduzione degli impatti sui cambiamenti climatici e alla tutela del suolo.

Edifici e abitazioni sono responsabili del 39% di tutte le emissioni globali di CO2 nel mondo e pesano per il 36% dell’intero consumo energetico globale, per il 50% delle estrazioni di materie prime e per un terzo del consumo di acqua potabile. Dal punto di vista sociale, piuttosto, la riconversione antisismica degli edifici può evitare costi sociali ed economici elevatissimi a causa dell’elevata sismicità di molte aree italiane unita alle carenze strutturali degli edifici (In particolare scuole e edifici comunali).