Bolla di mattoniLa controversa crescita del mercato immobiliare globale

L’ascesa esponenziale di compravendite di immobili sta avvenendo grazie ai risparmi che la classe media ha messo da parte durante i mesi più duri della pandemia. Un comportamento che sta facendo gonfiare i prezzi delle case, dando vita sia a manovre speculative, sia a una forma di discriminazione abitativa nei confronti di giovani e lavoratori

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Se c’è un mercato che ha registrato un rimbalzo a “v” durante questo periodo di grande crisi è quello immobiliare. Sorretta da un livellamento della ricchezza media tanto ipotizzato ma mai avvenuto, secondo un articolo del Financial Times, la compravendita di case è stata la principale valvola di sfogo dei risparmi accumulati dalle famiglie più benestanti.

E così in «Akron, Ohio, i prezzi delle case sono aumentati del 10,1% nell’ultimo anno. Ad Albany, New York, l’aumento è stato dell’11,7 per cento. Albuquerque, New Mexico, ha visto un aumento simile dell’11,6%. E sono solo le città americane che iniziano con la A», si legge sul quotidiano britannico.

Come è possibile? «Impossibilitate a mangiare fuori o viaggiare, le famiglie più ricche hanno utilizzato l’ultimo anno per accumulare i propri risparmi». Tanto che la ricchezza globale aggregata accumulata dalle famiglie è aumentata di circa 28,7 trilioni di dollari nel 2020, secondo un rapporto pubblicato questa settimana da Credit Suisse, che ha evidenziato lo straordinario divario tra questa crescita e le fortune dell’economia in generale.

Molto di questo denaro messo da parte, quindi, è stato speso nel mattone, ovvero per acquistare case più grandi e migliori. Comportamento che ha spinto in alto l’asticella degli standard commerciali, gonfiando le cifre di quello che fino a pochi mesi fa era un mercato sul lastrico. Ora però il forte aumento dei prezzi delle case rappresenta «un’enorme sfida, un problema in termini di stabilità finanziaria ma anche un enorme problema socio-economico», afferma James Pomeroy, economista di HSBC.

Come per la grande bolla dei mutui subprime, questa tendenza ha trovato campo aperto negli Stati Uniti. Alcuni dei rialzi più marcati si sono verificati proprio in America, dove i dati pubblicati questa settimana hanno mostrato che il prezzo medio per tutti i tipi di abitazioni è aumentato del 23,6% su base annua a maggio. «La maggior parte dei proprietari statunitensi ora vende al di sopra del prezzo richiesto» spiega Daryl Fairweather, capo economista di Redfin, un’agenzia di intermediazione immobiliare online.

Ma anche in Giappone e in Italia, dove l’invecchiamento della popolazione limita la domanda, la crescita dei prezzi ha accelerato. Mentre la salita della domanda di alloggi è stata inizialmente incoraggiata dai governi del Regno Unito, dei Paesi Bassi e di alcuni stati australiani, che hanno offerto agevolazioni fiscali nel tentativo di mantenere l’economia in movimento.

Ogni Stato è corso ai ripari visto il momento storico, senza però considerare la possibilità di una bolla speculativa. Il mercato in fuga adesso pone quindi due preoccupazioni: in primo luogo, i prezzi potrebbero entrare nel territorio delle manipolazioni, rendendo le economie vulnerabili a un’improvvisa correzione del mercato che colpirebbe la ricchezza delle famiglie. «Non sono contento degli aumenti dei prezzi delle case perché il settore immobiliare è l’indicatore più sicuro, l’indicatore anticipatore più convincente per un crack», afferma Adam Posen, presidente del Peterson Institute for International Economics.

In secondo luogo, l’acquisto di una casa potrebbe diventare ancora più insostenibile per i giovani e i lavoratori che erano già stati esclusi da molte aree urbane prima ancora della pandemia.

Il risultato? Il rafforzamento delle disuguaglianze. «L’attività che stiamo vedendo riguarda principalmente persone che hanno già una partecipazione nel mercato immobiliare. Sono gli “abbienti” il vero motore di questa ripresa», afferma al Ft Neal Hudson, analista immobiliare. «Ogni anno i prezzi delle case aumentano, il divario si allarga tra chi ha e chi non ha, vecchi e giovani», dice Pomeroy, aggiungendo che «la probabilità per i giovani di permettersi una casa di proprietà è peggiorata molto nell’ultimo anno, perché le nuove generazioni hanno sofferto la crisi del mondo del lavoro e l’interruzioni dell’istruzione che potrebbero colpire i guadagni nel corso della loro vita».

Il fantasma della crisi del 2008 è secondo il quotidiano britannico molto più che una suggestione allusiva. Ci sono già infatti segnali di speculazione finanziaria: Blackstone, la società di private equity diventata il più grande gestore immobiliare del mondo, questa settimana pagherà 6 miliardi di dollari per acquisire Home Partners of America, un gestore di proprietà in affitto.

Di conseguenza sono entrati in campo anche gli istituti bancari. La banca centrale norvegese ha lasciato intendere la scorsa settimana che potrebbe presto inasprire la politica monetaria al fine di rallentare il ritmo della crescita dei prezzi delle case, e la Nuova Zelanda ha aggiunto una clausola al mandato della sua banca centrale, istruendola a tener conto dei prezzi delle abitazioni nel rispetto della politica monetaria. Anche Christine Lagarde, presidente della Banca centrale europea, è stata interrogata sulla questione durante un’audizione al Parlamento europeo.

«Non ci sono stati forti segnali di una bolla immobiliare alimentata dal credito fornito dall’Ue nell’intera zona euro», ha affermato Lagarde. Che ha poi aggiunto: «Ci sono state però delle vulnerabilità immobiliari e residenziali in alcuni paesi e alcune città in particolare. La disconnessione tra i prezzi delle case e gli sviluppi economici più ampi durante la pandemia comporta il rischio di correzioni dei prezzi».

Anche in Europa c’è quindi bisogno di politiche macroprudenziali «progettate con attenzione per affrontare i rischi specifici del paese», ha concluso Lagarde, che ha poi assicurato che i benefici delle decisioni della BCE «superano ampiamente gli effetti indiretti».

Il tema delle diseguaglianze “abitative” e immobiliari ha toccato direttamente anche i cittadini. A Berlino gli affittuari sono scesi in piazza il mese scorso chiedendo l’espropriazione degli immobili di proprietà di investitori commerciali, poco dopo che la corte costituzionale tedesca aveva stabilito che il tetto massimo degli affitti della città era illegale.

Nel Regno Unito gli enti di beneficenza per il debito hanno chiesto al governo di intervenire per aiutare a saldare 360 milioni di sterline di affitti arretrati accumulati durante la pandemia, dopo che questo mese è stata revocata la sospensione temporanea degli sfratti. Negli Stati Uniti, mentre l’aumento dei prezzi è stato un vantaggio per molti proprietari di case, si è rivelato devastante per i potenziali acquirenti e affittuari a basso reddito.

Insomma, quello che si chiede nella piazze e di tassare i ricchi. «Le famiglie che hanno resistito alla crisi senza difficoltà finanziarie stanno acquisendo l’offerta limitata di case in vendita, facendo salire i prezzi ed escludendo ulteriormente gli acquirenti meno abbienti», ha concluso a giugno un  rapporto del Joint Center for Housing Studies dell’Università di Harvard. «Allo stesso tempo, milioni di famiglie che hanno perso reddito durante i lockdown sono in ritardo sui pagamenti per la casa e sull’orlo dello sfratto».

Anche la situazione degli affittuari è disastrosa. Quasi 4,2 milioni di persone negli Stati Uniti hanno espresso la preoccupazione di dover affrontare sfratti o pignoramenti nei prossimi due mesi, secondo i dati recenti dell’ufficio del censimento americano. «L’Urban Institute, un gruppo di esperti, avverte inoltre che l’onere ricadrà in modo sproporzionato sugli afroamericani, sugli indigeni, sui latinoamericani e su altre persone di colore», si legge ancora.

Accanto a questo c’è tuttavia un lato positivo. L’aumento della ricchezza immobiliare dell’ultimo anno ha infatti aiutato gli americani della classe media a raggiungere quelli con un reddito superiore, allontanandoli così dalla classe più povera. «È una vittoria per l’uguaglianza o una vittoria per la disuguaglianza? Dipende da dove si traccia la linea», conclude l’articolo.

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