Scheletri di torri residenziali alle periferie di Pechino, finestre mai montate nei nuovi quartieri di Shenzhen, piazze di cemento abbandonate al vento nella provincia dell’Henan. È il monumento desolante al tramonto di Evergrande, il più grande costruttore privato della Cina, sparito dal listino di Hong Kong sotto il peso insostenibile di oltre trecento miliardi di dollari di debiti. Non è la cronaca di un fallimento qualunque, ma la resa ufficiale di un modello di sviluppo che ha sorretto per venticinque anni la seconda economia mondiale: crescere costruendo, trasformare la casa nell’unico investimento sicuro, spingere l’urbanizzazione fino a far pesare il mattone un terzo del prodotto interno lordo.
La parabola di Evergrande è cominciata con l’urbanizzazione accelerata che ha segnato la Cina dagli anni Novanta in avanti. Milioni di persone si sono spostate dalle campagne alle città e la domanda di nuove abitazioni è esplosa. Quando il gruppo si è quotato a Hong Kong nel 2009, ha raccolto miliardi e si è imposto come il simbolo della nuova Cina urbana e opulenta. In meno di dieci anni il valore di Borsa è quintuplicato e l’azienda ha esteso i propri affari ben oltre le costruzioni: ha lanciato un marchio di auto elettriche, ha investito nel turismo, nella sanità privata e persino nel calcio, acquistando il Guangzhou FC e trasformandolo nella squadra più vincente del Paese.
Quella crescita, però, si è retta interamente sul debito. Evergrande ha comprato terreni finanziandosi a prestito, ha venduto appartamenti prima di costruirli per incassare liquidità, e ha accumulato un’esposizione di oltre trecento miliardi di dollari. Nel 2020 Pechino ha imposto nuove regole – le cosiddette tre linee rosse – per frenare l’indebitamento e stabilizzare il settore.
Da quel momento la macchina si è inceppata: l’azienda non ha più potuto rifinanziare i debiti con nuovi prestiti, i creditori hanno iniziato a ritirarsi e i cantieri a rallentare. La pandemia e la caduta della domanda di case hanno fatto il resto, trasformando l’acquisto di un appartamento da promessa di sicurezza a trappola finanziaria per milioni di famiglie.
I milletrecento progetti incompiuti in duecentottanta città si traducono in ecomostri: interi quartieri rimasti a metà, palazzi svettanti senza impianti, famiglie che hanno già versato decine di migliaia di dollari in depositi e mutui, e che si ritrovano con un contratto, ma senza un’abitazione. In Cina l’acquisto di un appartamento avviene spesso prima della costruzione: i compratori finanziano i cantieri con i propri risparmi. Quando un progetto si blocca, non resta loro che un debito da pagare alla banca e un cantiere vuoto sotto casa. In molti casi le famiglie hanno smesso di rimborsare i mutui in segno di protesta, aggravando ulteriormente la crisi del credito.
Il blocco si riflette a catena sull’indotto. Aziende di cemento, acciaio, vetro, impianti elettrici, agenzie immobiliari e società di arredamento hanno visto evaporare contratti miliardari. Nei settori collegati all’edilizia lavorano decine di milioni di persone, per cui il rallentamento significa licenziamenti e stipendi tagliati. Intanto gli investitori, sia cinesi sia internazionali, hanno visto i propri titoli trasformarsi in carta straccia. A fronte di quarantacinque miliardi di dollari di richieste, i liquidatori hanno recuperato finora appena duecentocinquantacinque milioni vendendo asset marginali: tra questi un Monet, auto di lusso e club membership. Per banche e fondi che avevano puntato sul mattone cinese si tratta di una perdita quasi totale.
Il contraccolpo è sistemico. Per decenni i governi locali hanno finanziato scuole, strade e ospedali vendendo terreni agli sviluppatori: la crescita immobiliare era la base stessa della finanza pubblica. Oggi quella fonte si è prosciugata e i bilanci municipali sono in sofferenza, con il rischio di tagli ai servizi. Il calo dei prezzi immobiliari ha eroso la ricchezza delle famiglie urbane. Con meno valore nelle case, i consumatori spendono meno e risparmiano di più, deprimendo ulteriormente l’economia interna.
Lo stock di case invendute è ormai più che doppio rispetto alla media storica: i nuovi cantieri sono crollati di un quinto solo nei primi sette mesi del 2025. A ciò si aggiunge la discesa continua dei prezzi, che riduce ulteriormente la fiducia dei compratori e rende più difficile per i costruttori rientrare dalle spese.
Grandi gruppi ancora in attività, come Country Garden e China South City, sono entrati a loro volta in una zona d’ombra: tra tentativi di ristrutturazione e ordini di liquidazione, il rischio che seguano il destino di Evergrande è concreto. Il risultato è un’intera catena economica che si incrina e un settore che da locomotiva della crescita si è trasformato in zavorra.
