Teures HausCome sta andando il mercato immobiliare in Germania

Un gran numero di investitori stranieri, sopratutto italiani, ha comprato beni immobili tedeschi negli ultimi anni. Durante la pandemia, però, i prezzi di case e fondi hanno subito un duro colpo, non offrendo più i cospicui rendimenti del passato. Ecco alcuni consigli su come investire il proprio denaro in questo momento

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Un gran numero di investitori stranieri ha comprato beni immobili in Germania negli ultimi anni – tra cui molti dall’Italia. Alcuni investitori sperano chiaramente che i prezzi degli immobili scendano a causa della crisi da coronavirus, dando loro l’opportunità di fare qualche affare. Ma non è così semplice. Prima di tutto, l’impatto della pandemia non è stato uniforme e non tutte le tipologie di asset immobiliari sono state colpite allo stesso modo. Di tutti i segmenti, le proprietà per uso commerciale hanno subito l’impatto più negativo. Anche prima della crisi, questi beni stavano soffrendo a causa della crescita dell’e-commerce. Durante la pandemia, i prezzi degli immobili per il commercio al dettaglio hanno subito un ulteriore colpo. La crisi da coronavirus ha avuto un impatto negativo anche sugli immobili per uffici. 

Io stesso ho investito in un fondo che possiede immobili per uffici e negozi negli Stati Uniti. È un fondo valido e, per molti anni, ha garantito rendimenti a due cifre. A causa della pandemia, tuttavia, il valore degli asset del fondo è diminuito, fortunatamente la diminuzione è stata a una sola cifra.

Gli immobili residenziali, in confronto, sono stati meno colpiti dalla crisi. Le persone possono sempre più fare shopping online o lavorare in remoto, ma devono comunque vivere da qualche parte. Eppure, anche se i prezzi di alcune categorie di immobili stanno scendendo, questo non significa necessariamente che ora si possa comprare a buon mercato, perché i prezzi degli immobili sono cresciuti molto in questi ultimi anni. Lasciatemi fare l’esempio della mia città natale, Berlino, e dei miei investimenti per illustrare ciò che voglio dire.

Sono stato una delle persone che prima di altre ha pensato di dedicarsi agli investimenti immobiliari residenziali nella capitale tedesca. All’epoca, nei primi anni 2000, questo mi rendeva una sorta di outsider. La maggior parte degli “esperti” mi diceva che non aveva senso comprare immobili residenziali a Berlino. All’epoca gli affitti e i prezzi delle case erano stagnanti – in alcuni casi erano addirittura in calo. Rispetto ad altre città della Germania, Berlino era estremamente economica.

Tre esempi dell’approccio che ho adottato:
– Nel 1999/2000, ho acquistato un certo numero di appartamenti ristrutturati nel centro di Berlino (quartiere Mitte) al mio portafoglio ad un prezzo di 900 euro al metro quadro. Qualche anno fa, ho venduto la maggior parte di essi a un prezzo compreso tra 3.600 e 5.300 euro al metro quadro.

– Nel 2004, ho comprato un edificio con 24 unità residenziali nel quartiere di Neukölln per 1 milione di euro, che corrispondeva a un prezzo di 369 euro al metro quadro. Nel 2015, ho venduto l’edificio per 4,2 milioni di euro. Il prezzo al metro quadro era più che quadruplicato, arrivando a 1.519 euro al momento della vendita.

– Nel 2009 – sei mesi dopo lo scoppio della crisi finanziaria – sono riuscito a comprare un edificio con 24 unità residenziali e due commerciali nel quartiere di Charlottenburg per 1,85 milioni di euro, a un prezzo di 770 euro al metro quadro. Un anno fa l’ho venduto per 7,5 milioni di euro. Il prezzo al metro quadrato, quando l’ho venduto, era di 3.125 euro, era quindi quadruplicato.

Come potete vedere da questi esempi, i prezzi dei condomini e degli appartamenti a Berlino sono esplosi negli ultimi vent’anni circa. Rimangono ancora molto alti e, anche nel bel mezzo della pandemia, non tendono a diminuire. Dal mio punto di vista, il fatto che i prezzi siano così elevati è una ragione sufficiente per non investire in immobili residenziali a Berlino, ma anche se i prezzi dovessero scendere (cosa che mi aspetto) non comprerei comunque oggi a Berlino. Oltre alla questione dei prezzi, Berlino è amministrata da tempo da una coalizione di sinistra composta dalla SPD (centro-sinistra), dai Verdi ambientalisti e dalla sinistra (Die Linke).

Questi partiti hanno approvato un “tetto agli affitti” che non solo proibisce ai proprietari di aumentare gli affitti, ma li costringe addirittura a ridurli drasticamente anche in presenza di contratti di locazione esistenti! Nei fatti, questo equivale a un esproprio. Questa norma sul “tetto agli affitti” è attualmente contestata nei tribunali, ma anche se dovesse essere dichiarata incostituzionale, resta il fatto che i politici hanno sviluppato il gusto di intervenire sempre più fortemente nel mercato immobiliare residenziale.

E non dimenticate che anche se i prezzi degli immobili scendono, questo non significa che una data proprietà rappresenti un buon rapporto qualità-prezzo. Prendete l’esempio che ho fatto prima: se il valore di una proprietà è in passato aumentato del 400 per cento e il suo prezzo scende ora del 10 o 20 per cento – questo la rende un “affare”? La ragione per cui i prezzi degli immobili sono aumentati così bruscamente è che le banche centrali hanno mantenuto i tassi di interesse bassi.

Questo ha portato ad una vera e propria inondazione di denaro, che ha fatto salire i prezzi dei titoli, degli immobili e dei titoli di stato. Anche se i tassi d’interesse sono aumentati molto leggermente di recente, sono ancora estremamente bassi rispetto agli standard storici. In Germania, gli investitori in obbligazioni devono addirittura pagare soldi allo stato per comprare titoli di stato – il tasso di interesse è negativo. Questo ha causato un forte aumento dei prezzi di tutte le altre classi di attività. 

Ammetto che, nel contesto attuale, è difficile comprare degli asset che non siano sopravvalutati. Personalmente, sto prendendo tempo. A volte è meglio non fare nulla, o almeno è meglio aspettare piuttosto che comprare qualcosa che è enormemente sopravvalutato. Di tanto in tanto si presentano opportunità di investimento interessanti: ho comprato azioni di un fondo azionario internazionale nel marzo 2020 dopo che il prezzo delle azioni era sceso da 142 a 101 euro. Nel frattempo, il prezzo dello stesso fondo è tornato a oltre 150 euro. Anche le azioni sono diventate di nuovo costose, quindi è davvero molto difficile trovare qualcosa su cui valga la pena investire. 

Con gli immobili, qualsiasi investimento deve essere ben pensato, perché mentre si possono vendere azioni o obbligazioni in pochi minuti, non si può fare lo stesso con gli immobili. Non sto dicendo che è impossibile comprare immobili a un prezzo ragionevole oggi. Ma è diventato così difficile che in Germania è davvero come la proverbiale ricerca di un ago in un pagliaio.

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