Si è conclusa questa settimana la procedura pubblica, indetta dalle Ferrovie dello Stato, per scegliere lo sviluppatore degli Scali Farini e San Cristoforo. Son state presentate due offerte ed è risultata vincitrice Hines, insieme a Unicredit, con una valutazione dello scalo superiore ai cinquecento milioni.
È una buona notizia anche perché nelle ultime settimane l’impressione era che la gara, date le condizioni finanziarie globali del real estate, potesse andare deserta o avere una sola offerta; invece fortunatamente c’è ancora molto interesse a partecipare a iniziative che riguardano il futuro di Milano.
Ha vinto un soggetto indubbiamente solido e presente da tempo sul nostro territorio con progetti di rilievo, superando l’offerta di Coima e Generali, attori altrettanto importanti.
Dovranno sviluppare i due scali secondo le regole fissate dall’accordo di programma degli Scali ferroviari e il masterplan successivamente scelto tramite un concorso pubblico, “agenti climatici” proposto da team Oma e Laboratorio Permanente.
Lo Scalo Farini è un’area molto grande, si tratta di oltre quattrocentomila mq, e le regole prevedono che il sessantacinque per cento sia verde e spazio pubblico, che al suo centro si riusino i due grandi edifici storici presenti, uno per l’Accademia di Brera (che realizzerà qui il suo campus unendo le sedi che attualmente si trovano fuori dalla sede storica dell’omonimo quartiere) e l’altro un servizio aperto al pubblico ancora definire.
Il parco, avrà una forma lineare, connettendo di fatto Garibaldi alla Bovisa. Gli studi del masterplan fanno ritenere che possa contribuire a ridurre la temperatura del quartiere di circa due gradi e sarà uno dei quattro parchi più grandi di Milano.
Si potranno edificare funzioni private e il trenta per cento dei volumi complessivi dovrà essere in edilizia a prezzi convenzionati (ed essendo una parte dell’edificato per uffici e negozi significa che circa la metà dei volumi residenziali avranno valori convenzionati e non di libero mercato). Si tratta di una novità rilevante, ad esempio rispetto a Porta Nuova e City Life che non prevedevano quasi edilizia convenzionata, in linea con i nuovi obiettivi per cui i grandi progetti devono contribuire a creare case a prezzi accessibili. Il Comune di Milano peraltro potrà esercitare un diritto d’acquisto sulle case, una volta realizzate, e questo potrebbe consentirci di ampliare il patrimonio abitativo pubblico, anche questa una novità che vorremmo replicare in tutti i futuri grandi interventi.
La presenza di Unicredit fa presupporre che effettivamente la banca voglia consolidare nel nuovo quartiere la sua sede, è nota infatti la volontà di spostarsi rispetto alla torre che attualmente occupa a Porta Nuova e questo indica anche che lo Scalo Farini avrà un insediamento direzionale di qualità.
Per quanto riguarda lo Scalo di San Cristoforo le norme sono piuttosto semplici: sarà un grande parco e non è consentito realizzare nuovi volumi privati. Il parco verrà realizzato grazie agli oneri di urbanizzazione dell’altro Scalo, Farini, secondo il principio che le risorse generate da un intervento più centrale devono favorire la riqualificazione di altre parti della città.
Perché per la cittadinanza è importante che sia arrivata un’offerta così significativa? Le regole urbanistiche prevedono che metà delle “plusvalenze” generate dagli scali vadano a finanziare la realizzazione della circle line. È il quasi anello (ne manca un lato) ferroviario che taglia Milano e che può diventare un servizio con frequenze quasi da metropolitana, connettendo tra di loro le cinque linee metropolitane e favorendo l’accesso dei pendolari alla città. Le risorse dell’accordo sono volte a densificare le stazioni lungo la tratta e riqualificare quelle esistenti, mentre il servizio ovviamente dipende da Regione Lombardia e Trenord.
È molto importante che ci sia una svolta da questo punto di vista perché uno dei punti deboli di Milano è proprio il trasporto regionale: Milano e Monaco di Baviera hanno dimensioni simili, stessi utenti per metro e bus, solo che a Milano Trenord porta in città solo trecentomila persone al giorno e l’omologa bavarese 1,1 milioni, peraltro senza che sia una esperienza altrettanto pessima.
Con oggi si chiude quindi una fase importante: tutti i sette scali (tranne Porta Genova) hanno un masterplan e uno sviluppatore, abbiamo superato brillantemente anche i ricorsi a Tar e Consiglio di Stato che hanno rallentato le attività essendo una fonte di incertezza, alcuni scali come Porta Romana (che tra le altre cose ospiterà il villaggio olimpico che poi diventerà uno studentato) sono in fase già molto avanzata di realizzazione, e finalmente anche lo Scalo Farini può avviare il suo percorso attuativo.