Casa dolce casaPerché l’Italia ha davvero bisogno di una riforma del catasto

Il governo ha stabilito nuovi parametri che dal 2026 attualizzeranno il calcolo delle tasse da pagare. L’idea alla base è renderle più vicine ai valori di mercato. Così potrebbero anche riemergere oltre un milione di immobili fantasma

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La riforma del Fisco ha già creato diverse frizioni all’interno della maggioranza. Martedì scorso il Consiglio dei ministri ha approvato il disegno di legge delega e subito sono arrivate le critiche della Lega, che non ha votato il testo.

L’articolo 7 sulla riforma del catasto genera maggior tensione: secondo il leader del Carroccio, Matteo Salvini, così com’è stato pensata, la riforma del catasto rischierebbe di causare un forte aumento delle imposte sulla casa. Ma il presidente del Consiglio Mario Draghi ha già spiegato che si tratta di una semplice «riformulazione», non di una «revisione» del catasto, cioè nulla più di «un’operazione di trasparenza, con l’impegno da parte del suo governo che nessuno pagherà di più o di meno».

La riforma del catasto è indicata anche nel Piano nazionale di ripresa e resilienza, e quel che è contenuto nella legge delega non basterebbe a completare l’opera. Di fatto è solo un primo passo. In particolare, l’articolo 7 del documento è dedicato alla “Modernizzazione degli strumenti di mappatura degli immobili e revisione del catasto fabbricati”.

Il cambiamento più importante riguarda il sistema di valutazione della rendita catastale, con il passaggio dal numero di vani ai metri quadrati. «Le tasse sugli immobili (come l’Imu) dipendono dal valore che le viene attribuito dal catasto, ma l’unità di misura più logica per questa valutazione è quella dei metri quadrati», dice a Linkiesta Fabrizio Pistolesi, ex segretario del Consiglio nazionale dell’Ordine degli Architetti. «Il calcolo sui vani ha creato forti disparità: per fare un esempio concreto, è accaduto che nelle grandi città ci siano abitazioni, non particolarmente grandi in termini di metratura, che hanno una rendita catastale solo poco inferiore a quella di abitazioni più grandi e più prestigiose situate in pieno centro».

Non si conoscono ancora i parametri che incideranno sul valore, ma l’idea alla base è ottenere rendite catastali attualizzate, cioè più vicine ai valori di mercato degli immobili.

«La posizione di un immobile è importante: sappiamo che un immobile a Piazza Navona avrà un valore diverso da un immobile uguale che però si trova nella periferia di Roma. Ma anche quello non può essere l’unico elemento di valutazione. Oggi non incide, nella rendita catastale, la data di ristrutturazione di un immobile, quanto è vecchio, la qualità della struttura, se è antisismico o meno, e altri parametri. In questo modo però il valore della rendita catastale si distacca molto dal valore di mercato dell’immobile», dice Pistolesi.

In ogni caso, le nuove valutazioni non avranno effetti immediati. Gli estimi catastali, le rendite e i valori patrimoniali per la determinazione delle imposte rimarranno quelli attuali fino al 2026. Vuol dire che non ci saranno cambiamenti nella determinazione delle imposte.

«Questa è una legge delega generale, che poi andrà riempita dei contenuti, che sono i decreti delegati su ci sarà un ulteriore confronto in Parlamento. Il processo non è così semplice prenderà molti anni», ha detto il premier Draghi.

Un altro punto essenziale della riforma – che nasce da una ricerca che il catasto ha fatto alcuni anni fa – è l’emersione di immobili e terreni non accatastati.

L’idea è individuare gli immobili attualmente non censiti dal catasto (i cosiddetti “immobili fantasma”), quelli che non rispettano la loro destinazione d’uso e quelli abusivi, facilitando la condivisione dei dati tra Agenzia delle entrate e amministrazioni locali.

In questa fase si farà solo una valutazione dell’esistente, una fotografia dello stato dell’arte per far riemergere circa un milione di immobili fantasma.

«Sappiamo che molti degli immobili italiani non erano registrati al catasto. È emerso da semplici rilevazioni empiriche: bastava sovrapporre le foto aeree e le mappe catastali per rendersi conto che in queste ultime alcuni immobili non comparivano, e quindi sfuggivano alla normale tassazione», dice l’architetto Pistolesi.

Ma il discorso sugli immobili fantasma al momento pare secondario. Le maggiori criticità politiche riguardano un possibile aumento delle tasse. Se da un lato Draghi ha già spiegato che non ci sarà questo pericolo, dall’altro la Lega sembra non sentire.

Matteo Salvini ha trovato una sponda in Confedilizia, l’associazione dei proprietari immobiliari. «Le dichiarazioni di Draghi non ci rassicurano. Dice che il governo non aumenterà le tasse, ma secondo noi in questa delega così generica predispone il sistema in modo che qualsiasi governo verrà potrà aumentarle», ha detto il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa.

È probabile che il governo Draghi prosegua per la sua strada, come ha già dimostrato di voler fare in passato – al netto delle preoccupazioni dei singoli partiti all’interno della maggioranza. E nel caso in cui dovesse portare a compimento una riforma del catasto riuscirebbe in un’impresa – se così si può definire – che l’Italia aspetta da molto tempo.

«Al di là delle valutazioni politiche – conclude l’architetto Fabrizio Pistolesi – è certo che il catasto italiano è rimasto quello pensato ormai una settantina di anni fa. Questa riforma non può più aspettare, è assolutamente necessaria. Non possiamo basarci su norme stabilite subito dopo la Seconda Guerra Mondiale che hanno più riscontro nell’attualità».

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