A Milano, ogni anno a settembre studenti e lavoratori si contendevano in media 3.000-3.500 case e stanze vuote in affitto. Quest’anno, con il lockdown alle spalle e l’autunno incerto alle porte, tra posti letto e appartamenti sfitti si contano circa 12mila annunci a disposizione. Lo stesso succede a Bologna, città universitaria per eccellenza, con l’offerta di posti letto quasi quadruplicata. Ma anche a Roma, Napoli, Torino, Padova e Firenze.
«Con la riapertura dei confini regionali, tanti affittuari hanno dato il preavviso e sono andati via per raggiungere genitori e parenti, risparmiando anche sulle spese», spiega Carlo Giordano, amministratore delegato di Immobiliare.it. Tra la didattica a distanza negli atenei, lo smart working diffuso e la paura di una nuova impennata dei contagi, chi ha lasciato le grandi città con la fine del lockdown ancora non sembra avere intenzione di tornare.
L’ufficio studi della piattaforma di annunci online ha registrato in tutta Italia un aumento del 149% delle camere disponibili rispetto all’anno scorso. «I proprietari certo sono abituati a una certa rotazione annuale», continua Giordano. «Ma questo è uno scenario incredibile per il mercato immobiliare, come non si era mai visto. Anche coloro che normalmente tenevano la stanza o l’appartamento nei mesi estivi sono andati via e ancora non hanno stipulato un nuovo contratto».
Con gli esami universitari a distanza e il lavoro negli uffici rientrato solo in parte, quello che doveva essere un fenomeno temporaneo si sta prolungando. La domanda di tutti è: che senso ha tornare a Roma o Milano se si studia o lavora comunque da casa?
Secondo il monitoraggio annuale di Solo Affitti, che riunisce 350 agenzie immobiliari in tutta Italia, già durante il lockdown il 79,5% dei punti vendita affiliati ha ricevuto richieste di risoluzione del contratto di locazione da parte di studenti universitari fuori sede. In tanti sono stati costretti a disdire i contratti anche perché hanno perso il lavoro. A 30-40 anni si sono ritrovati a consegnare le chiavi al proprietario di casa, e a tornare sotto il tetto di mamma e papà.
Gli annunci di affitto, che a cavallo tra agosto e settembre andavano a ruba, restano fermi sui siti web. Se negli anni passati nei mesi estivi migliaia di studenti, stagisti e lavoratori in tutta Italia iniziavano la caccia alla stanza dei sogni, tra decine di visite a vuoto e “casting” per inquilini, quest’anno il mercato non si è ancora attivato.
Con il 75% delle agenzie che ha riscontrato finora un “forte” calo di richieste. Una situazione facilmente prevedibile, visto il periodo, secondo Silvia Spronelli, ad di Solo Affitti. «Questo dato potrebbe, però, essere semplicemente frutto di attendismo», ha spiegato. «Per valutare il reale stato del mercato e la sua eventuale ripresa dovremo aspettare settembre, in concomitanza con i test d’ingresso di diversi corsi di laurea».
Tra i contagi in risalita e la paura per un autunno problematico, domina l’incertezza. Le linee guida per la riapertura delle università prevedono una capienza ridotta del 50% rispetto all’abituale presenza in aula. Per poter partecipare alle lezioni dal vivo, sarà necessario prenotarsi. Chi non arriverà in tempo, dovrà seguire le lezioni con la didattica a distanza. Dalla Bocconi di Milano agli atenei romani fino all’Alma Mater Studiorum di Bologna, sono già stati messi a punto piani di didattica mista. Potendo seguire le lezioni da remoto, è facile quindi che molti studenti fuori sede scelgano di non stipulare un nuovo affitto, ma di seguire i corsi online, risparmiando anche fino a 500-600 euro al mese.
Diverso il caso dei lavoratori in smart working. Tra chi è tornato al Sud e ha già ripreso a lavorare a distanza, domina la confusione: tornare o non tornare? Il south working, il lavoro dalle regioni del Mezzogiorno per aziende con sede al Nord, sta prendendo sempre più piede. Tanto che anche lo Svimez (Associazione per lo svIluppo dell’industria nel Mezzogiorno) ha deciso di dedicarvi un capitolo nel rapporto annuale che uscirà tra fine ottobre e inizio novembre.
Molte aziende hanno concesso la possibilità di lavorare da remoto fino al 15 ottobre, data indicata dal governo come termine dello stato d’emergenza. Altre hanno prolungato il lavoro a distanza fino alla fine dell’anno, o anche più in là. Ma in alcuni casi si prevede l’alternanza con il lavoro in presenza. O, strana richiesta, ci sono aziende che cominciano a chiedere di lavorare da casa, ma obbligatoriamente da Milano o Roma.
C’è chi ha deciso di restare “giù” fino a novembre-dicembre, disdicendo contratti di affitto anche dopo cinque o sei anni (poi si vedrà, dicono). E chi ha richiesto all’azienda di accorpare i giorni di lavoro in presenza in un’unica settimana, in modo da tornare in città solo una volta al mese, utilizzando gli affitti brevi.
«Le ricerche non si sono fermate», spiega però Carlo Giordano. «Anzi, stiamo registrando un aumento, soprattutto a Milano. Ma non si visitano gli immobili e non si chiudono i contratti. Davanti alla confusione e all’incertezza su cosa accadrà, si sta temporeggiando».
Secondo i dati di Immobiliare.it, Milano è la città record per quanto riguarda la disponibilità di stanze: +290% su base annuale, seguita da Bologna (+270%). Offerta quasi triplicata a Padova (+180%) e Firenze (+175%) e raddoppiata a Torino (108%), Roma (+130%) e Napoli (+100%).
«Le nostre associazioni territoriali ci segnalano che sta diminuendo la richiesta di locazioni universitarie e quindi sta aumentando la disponibilità di immobili o normalmente destinati ai fuori sede oppure già usati per locazioni brevi, in genere turistiche», racconta Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia, associazione di riferimento dei proprietari immobiliari. «Più difficile è valutare le conseguenze del lavoro a distanza sulle locazioni, sia transitorie sia ordinarie». Certamente, aggiunge, «una progressiva riduzione della richiesta di unità immobiliari per esigenze lavorative sarà riscontrabile, forse con una contemporanea ricerca di appartamenti più grandi di quelli già occupati, che potrebbero risultare insufficienti. Tipico esempio: l’esigenza di una stanza in più da usare come studio e sede di lavoro svolto da casa».
Intanto, la lancetta dei prezzi degli affitti, che ogni anno faceva registrate un +5-6%, per il momento è rimasta ferma o tende addirittura verso il basso. «La diminuzione della domanda ha già portato a un decremento dei canoni», dice Spaziani Testa. Se ne è accorta anche l’Agenzia delle entrate che, a inizio luglio, in un comunicato sulla crescente richiesta di rinegoziazione dei canoni di affitto, parlava già di una «diminuzione» dei prezzi.
Secondo i dati di Immobiliare.it, a Bologna e Palermo una stanza singola costa già il 9% in meno rispetto al 2019. Mentre a Siena chi cerca un posto letto può contare su un ribasso medio del 12 per cento.
«I proprietari non hanno ancora metabolizzato del tutto che il mercato è cambiato e mantengono nella maggior parte dei casi i prezzi fermi, ma certamente il prezzo si correggerà al ribasso», scommette Carlo Giordano. «Il mercato immobiliare di solito ha una dinamica lenta. Il proprietario non ha fretta di affittare a 50 euro in meno ora, ma se tra quattro o cinque mesi avrà ancora la stanza vuota, allora abbasserà il prezzo. Si dovrà aspettare intorno a gennaio. Anche perché non sono i 50 euro in meno che ora convincono gli affittuari a tornare nelle città». Piuttosto, aggiunge, «i proprietari ora sono più disponibili a una trattativa al ribasso. Stanno cercando di capire cosa sta accadendo, non gli era mai successo di avere la casa vuota a settembre. E se prima era “prendere o lasciare”, perché fuori la porta c’era la fila, ora sono più disponibili all’ascolto».
E mentre nel Mezzogiorno e nei paesi delle aree interne crescono le iniziative per attirare lavoratori smart, con tutti i vantaggi per l’economie locali dovuto all’indotto generato dai lavoratori, nelle grandi città vuote si temono i mancati rientri di settembre. A Bologna, che su 300mila abitanti conta 75mila studenti, l’assenza dei fuori sede si fa sentire. Non solo nelle case, ma anche nei bar, nei pub e nelle palestre, che sperano in un ritorno alla normalità.
A Milano, prima della pandemia circolavano 3 milioni di persone al giorno, il doppio dei suoi abitanti. Da mesi la città è mezza vuota. Carlo Squeri, segretario generale di Epam-Confcommercio, ha detto a Business of Milan che in centro a Milano «la perdita di fatturato per alcuni locali si può misurare nell’ordine del 75% e la situazione peggiore è legata alle attività diurne, proprio perché gli uffici sono chiusi e i dipendenti non escono a pranzo». E l’assenza degli studenti fuori sede «colpisce il settore della ristorazione non solo per quanto riguarda i mancati incassi, ma anche per l’offerta di lavoro, visto che lo studente che condivideva un appartamento in affitto era un target ideale a cui attingere per ristoranti, bar e locali notturni come collaboratore più o meno occasionale».
Il ritorno alla normalità sarà graduale e non di certo ai livelli precedenti. Secondo un’indagine condotta da Swg e dal centro studi di Mediobanca, il 23% degli intervistati si aspetta che lo smart working rimanga lo stesso del periodo di lockdown o che addirittura aumenti, mentre per il 57% diminuirà ma solo lievemente. Solo il 20% prospetta un pieno ritorno alla situazione lavorativa pre Covid.
«L’offerta di case in affitto è sempre stata più bassa della domanda», spiega Carlo Giordano. «Sicuramente non torneremo tutti, tra chi ha perso il lavoro e chi continua a lavorare o studiare a distanza. Ma le case non resteranno vuote. Quest’anno, poi, nell’offerta si sono aggiunti pure gli immobili sulle piattaforme come Airbnb, di solito destinate ai turisti. Si vedono i primi annunci di affitti, anche per sei mesi, da parte di chi finora ha evitato gli affitti lunghi. Ma non appena ci sarà la possibilità, torneranno alla locazione turistica. È un momento di transizione. E superata questa fase di incertezza, salvo scenari apocalittici, a ottobre torneremo nei percorsi precedenti».
I proprietari degli immobili sfitti, però, sono pronti a fare la conta dei danni. «Il governo dovrebbe dare un sostegno reale al comparto», dice il presidente di Confedilizia. «Se non si riesce con aiuti diretti, si potrebbe almeno eliminare l’esosa (e ingiusta) tassazione patrimoniale. L’Imu, che grava sul comparto per 22 miliardi l’anno, colpisce come un macigno gli immobili. Anche coloro che avranno le case sfitte a dicembre dovranno comunque pagare la seconda rata dell’Imu. E lo faranno, pagando somme ingenti, in quanto – da quello che ci risulta – le case sfitte o “a disposizione” sono quelle che i Comuni tassano maggiormente. L’esempio di Roma o di Milano è davanti agli occhi di tutti: l’aliquota Imu è pari all’11,4 per mille, cioè pari al tetto massimo dell’aliquota consentito dalla legge».
