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di Andrea Guarise

Incredibile: il mercato immobiliare è in crisi! Come siamo arrivati a questa situazione e come decifrarla

Blog post del 25/06/2012

Le condizioni meteorologiche attuali forse non aiutano le nostre capacità intellettive, Scipione imperversa portando addirittura temperature estive in estate (pazzesco!), ci risulta tuttavia arduo comprendere alcune dichiarazioni lette in seguito alla Nota Trimestrale relativa al I Trimestre 2012 dell'Agenzia del Territorio diffusa lo scorso 19 giugno.

Come già scritto in precedenza, non possiamo fare a meno di notare il fatto che in Italia prolìferino gli esperti ed i vaticinatori, pur in mancanza di dati freschi, affidabili e continui, soprattutto per quanto concerne il mercato immobiliare.
Praticamente tutte le principali testate giornalistiche hanno una redazione economica, nessuna ha una specifica sezione dedicata all'immobiliare, formata da esperti del settore in grado di documentarsi e produrre quotidianamente aggiornamenti credibili e validi, sebbene il settore muova circa 20 punti di PIL ogni anno.
Ecco dunque che gli "esperti" vengono chiamati in causa per commentare o interpretare i pochi numeri a disposizione.
Ci dovrebbe deprimere ed innervosire come questi scrutatori delle sfere cristalline riescano a voltar gabbana nel giro di poco tempo, senza veder minimamente scalfita la propria credibilità; al contrario ci diverte, soltanto perché abbiamo sviluppato l'abitudine a prendere poco sul serio chi si prende troppo sul serio.

"L'ipocrisia è l'omaggio che la verità rende all'errore" scriveva George Bernard Shaw e forse aveva ragione.

Andiamo per ordine.


Le dichiarazioni ed i dati reali a confronto

2006 transazioni mercato residenziale - 869.000
2007 transazioni mercato residenziale - 806.000 (-7.4%)

29/06/2008
Breglia (Scenari Immobiliari)
«per un miglioramento si dovrà attendere dopo il primo trimestre 2009 quando dovrebbero aumentare gli scambi, aiutati da un’inflazione contenuta e da quotazioni in calo. Se questa è la linea di tendenza, anche la fase attuale assume un ruolo relativo, come tappa di un percorso di cambiamento».
fonte: Immobilimente

09/10/2008
Colombo Clerici (Assoedilizia)
"Nessuna preoccupazione di rischio crack del mercato immobiliare"
fonte: Formerealestate

24/11/2008
Buzzetti (ANCE)
«In Italia, non c'è né ci sarà alcuna bolla immobiliare»
fonte: Immobilmente

2008 transazioni mercato residenziale - 683.700 (-15% dal 2007, -21% dal 2006)

17/06/2009
Breglia (Scenari Immobiliari)
"Ci sono molte premesse perchè ci sia un autunno molto positivo per il settore"
fonte: Reuters Italia

10/07/2009
Buzzetti (ANCE)
«In Italia, non ci sarà alcuna bolla immobiliare»
fonte: Patrimonio Immobiliare.info

20/08/2009
Breglia (Scenari Immobiliari)
"se i primi sei mesi dell'anno sono stati 'neri', le prospettive per il secondo semestre sono di un "leggero miglioramento"
fonte: Il Sole 24 Ore

30/09/2009
Colombo Clerici (Assoedilizia)
"non si può parlare di scoppio della bolla immobiliare perché, a differenza di altri Paesi, bolla immobiliare in Italia non c’è stata"
fonte: ColoboclericiBlog

2009 transazioni mercato residenziale - 609.000 (-10% dal 2008, -30% dal 2006)

29/01/2010
Breglia (Scenari Immobiliari)
"Che cosa accadrà nel 2010? Secondo Scenari Immobiliari è ipotizzabile una lieve risalita degli scambi, di circa il 5% a livello nazionale."
fonte: Gabetti

19/07/2010
Buzzetti (ANCE)
"in italia infatti non c’è stata la bolla immobiliare che ha investito molti altri paesi e secondo i più recenti dati che mettono a confronto abitazioni messe in cantiere e numero di famiglie, emerge un fabbisogno insoddisfatto di case pari a circa 422.000 unità"
fonte: Idealista

2010 transazioni mercato residenziale - 611.800 (+0.4% dal 2009, -29% dal 2006)

10/09/2011
Breglia (Scenari Immobiliari)
"...è sempre difficile fare previsioni, ma una cosa appare ormai assodata: il mercato immobiliare ha girato la boa. Stop alla discesa del fatturato e delle compravendite che si sussegue dallo scoppio della crisi dei subprime, ripresa nel 2011 e, per il residenziale italiano, anche un ritorno al segno positivo per i prezzi l'anno prossimo."
fonte: Il Sole 24 Ore

16/09/2011
Breglia (Scenari Immobiliari)
"Il 2011 si chiuderà bene per il mercato immobiliare europeo e le prospettive sono positive anche per l'Italia"
fonte: TG La7

2011 transazioni mercato residenziale - 598.224 (-2% dal 2010, -31% dal 2006)

19/06/2012
Breglia (Scenari Immobiliari)
"Tutti sono stupiti dal "crollo" delle compravendite nel primo trimestre 2012 annunciato dall’Agenzia del Territorio”, dice il Presidente e fondatore di Scenari Immobiliari, “La vera stranezza era nel dato diffuso nei due trimestri precedenti, con cali praticamente irrisori”. Le rilevazioni davano, invece, un ultimo trimestre del 2011 a meno 10%. Percentuale confermata anche nel primo trimestre del 2012, e prevista anche per il secondo trimestre
fonte: Osservatorio Finanziario

21/06/2012
Buzzetti (Ance)
"Non siamo la Spagna e nemmeno l'America, "la bolla immobiliare in Italia non c'è""
fonte: Il Quotidiano Immobiliare

21/06/2012
Colombo Clerici (Assoedilizia)
"Contrazione delle compravendite: Assoedilizia, "eravamo stati facili profeti""
fonte: Il Quotidiano Immobiliare

2012 transazioni mercato residenziale I trimestre - 110.021 (proiezione anno 2012 - 460.000 pari a -47% dal 2006)

Proiezione compravendite residenziali 2012

Alla luce dei dati reali e delle proiezioni appena esposte, ci domandiamo: quando il Censis lanciava, lo scorso 19 aprile, l'allarme di un possibile crollo dei valori compreso tra il 20 ed il 50% era poi tanto lontano da una possibile realtà?
Pur con i dovuti distinguo, non crediamo infatti valida la tesi secondo cui sarebbe l'IMU la causa della discesa dei prezzi, a fronte di un calo drastico della domanda e di un numero di transazioni che, se confermato, sarebbe del 50% inferiore rispetto a picco storico del 2006, in un normale mercato in cui i prezzi seguono la legge della domanda e dell'offerta verrebbe da sé l'aspettativa di un riallineamento dei valori in conseguenza dei volumi.
Saremmo inoltre miopi se ignorassimo che la domanda di mutui è in costante diminuzione ormai da anni, come la percentuale di mutui concessi rispetto a quelli richiesti e come, infine, la percentuale di mutuo accordata rispetto al prezzo dell'immobile (attualmente in media pari al 40/50%, ben lontana dai picchi storici del 100%).


Fin qui l'effetto, non certo la causa

Ed è proprio a questo punto che ci aspetteremmo l'attenta analisi degli "esperti" in grado di interpretare il momento e prevedere eventuali scenari.
Invece tutto tace, o peggio, praticamente nessuno trova il coraggio di dire ciò che andrebbe detto per il bene del paese, delle famiglie, dell'economia.

Senza volerci nemmeno lontanamente accostare a questi grandi studiosi della materia, riteniamo molto umilmente che l'attuale crisi abbia radici lontane, precedenti addirittura il picco del 2006.

I volumi avevano già raggiunto un acme considerevole verso la fine degli anni '90, basti pensare che nel 2001 si sono vendute 690.000 unità residenziali, pari a circa il 50% in più rispetto al 1992 quando se ne erano vendute 467.000.
Poi l'arrivo della moneta unica ha lanciato volumi (e prezzi) al rialzo innaturale per ulteriori 5/6 anni, ben oltre le reali necessità abitative e, soprattutto, troppo in alto rispetto alle capacità reddituali dei cittadini, complici le banche che si dimostravano eccessivamente leggere nelle proprie valutazioni e nelle concessioni dei mutui, complice l'effetto cambio che ha dato a tutti la sensazione di spendere mille lire quando se ne stavano spendendo poco meno di duemila, complice la mancata rivalutazione degli stipendi (recentemente documentata dall'Istat), complice infine una tassazione immobiliare ai minimi rispetto al resto dell'Europa.

Sembrava di trovarsi dentro ad un casinò nel quale tutti scommettevano, giocavano, si divertivano, prendendo soldi in prestito, come se non ci fosse un domani.
Qualcuno ha anche vinto, vendendo in euro case acquistate in lire, sebbene oggi non lo voglia ammettere; sono gli stessi che ora non sono disposti a cedere nemmeno qualche migliaio di euro, convinti ormai che si vinca ogni volta che si punta.
Ha vinto anche qualche costruttore, piccolo o grande, che aveva terreni agricoli comprati in lire magicamente trasformati in edificabili per presunte "carenze abitative territoriali" o chi, grazie all'ennesimo condono edilizio, è riuscito a vendere a caro prezzo gli abusi commessi.

Ecco perché non riusciamo a comprendere alcune contraddizioni, talmente forti da rasentare il paradosso, come le dichiarazioni di Paolo Righi, Presidente Nazionale della FIAIP (la principale associazione di Agenti Immobiliari in Italia della quale anche noi facciamo parte) che, dopo aver annunciato il 22 Maggio scorso una "giacenza" di ben 1,2 milioni di abitazioni invendute (fonte: Idealista), numero ribadito anche nel corso della trasmissione Salvadanaio su Radio24 del 20 Giugno, invia un comunicato ufficiale per negare con fermezza la possibilità di una bolla immobiliare.

Per chi non avesse chiaro il concetto, ci limitiamo a copiare la semplice quanto esaustiva definizione che ne dà Wikipedia: "La bolla immobiliare è un tipo di bolla speculativa che si presenta periodicamente nei mercati immobiliari locali, o anche globalmente. È caratterizzata da un rapido aumento dei prezzi immobiliari che si portano a livelli insostenibili in rapporto ai redditi medi o ad altri parametri economici."

Ora diamo un'occhiata al potere d'acquisto degli italiani:

Rapporto prezzi reali delle case e potere d'acquisto della popolazione

I dati sono aggiornati al 2009 ma crediamo appaia con un'evidenza disarmante l'insostenibilità degli attuali prezzi nella situazione reddituale ed economica in cui si trova il nostro paese.
Come potremmo definirla se non "bolla immobiliare"?


Lo scenario

Siamo per natura degli inguaribili ottimisti e non vogliamo certo apparire come la Cassandra della situazione, tuttavia l'ottimismo non dovrebbe essere confuso con la cecità o la compiacenza.
Ben consci dell'importanza che l'Agente Immobiliare riveste in una trattativa, fin dal momento in cui il venditore riflette sulla possibilità di diventare tale, crediamo sia inutile, per non dire scorretto, avere un approccio pietista e compassionevole nei confronti di chi ha la pretesa di rimanere a suonare mentre la nave affonda. Meglio guidare i passeggeri verso le scialuppe, aiutarli a perdere il meno possibile e farci carico del ruolo che ci spetta.

Più volte abbiamo scritto in questi anni che i venditori potrebbero e dovrebbero portare a proprio vantaggio l'attuale situazione: vendere a meno del previsto per comprare bene, invece di attendere l'amatore (figura mitologica come il minotauro e la chimera) continuando a svalutare il proprio immobile erodendo la propria serenità, il proprio patrimonio e, in ultimo, il portafogli dell'imprenditore che ha assecondato le sue aspettative e sperpera denari in annunci pubblicitari che nessuno legge seriamente.

Condividiamo e rilanciamo l'articolo dello stimato collega Giuliano Olivati (Presidente FIAIP Bergamo): Immobiliare 2012 - l'anno delle responsabilità, finora inascoltato dai vertici delle organizzazioni, degli uffici studi ma non certamente da quelle famiglie che a fine mese devono far quadrare i conti e che, numeri alla mano, stanno rinunciando all'acquisto della casa.

Vediamo il settore immobiliare stretto ora in una morsa di concause delle quali è vittima e carnefice al tempo stesso:

  • eccessiva tassazione globale per i cittadini;
  • insostenibile tassazione per le imprese che, per sopravvivere, chiudono o delocalizzano generando altra disoccupazione;
  • costi di gestione delle case in crescita continua (utenze ed IMU sono solo alcuni aspetti di un patrimonio vetusto che avrebbe bisogno di drastici interventi di recupero strutturale nonché di miglioramento dell'efficienza energetica);
  • carenza di liquidità da parte delle Banche;
  • erosione del risparmio nelle famiglie per far fronte al momento di difficoltà;
  • prezzi di acquisto richiesti troppo alti;
  • giacenza di invenduto, sia nel nuovo che nell'usato, ben al di sopra di ciò che la domanda è in grado di smaltire;
  • pletorica offerta globale aggiuntiva derivante dalle dismissioni di enti pubblici, previdenziali o privati;
  • basso livello qualitativo dell'offerta immobiliare;
  • grave carenza di infrastrutture promesse e mai realizzate che valorizzerebbero le varie "nuove municipalità" create ai margini delle metropoli;
  • sfiducia o eccessivo attendismo da parte degli investitori immobiliari.


La casa, che passione!

Agli italiani piace essere proprietari di immobili, possedere a casa in cui vivono, questa è la sola certezza che ci fa ben sperare per una ripresa del mercato a patto, sia chiaro, che i prezzi arrivino ad incontrare la domanda, rianimando conseguentemente anche il credito bancario.
Va detto infatti che le perizie attuali sono ben lontane dai valori attesi, quindi diminuisce per la Banca il capitale a garanzia del prestito richiesto.

Dal canto loro gli acquirenti che hanno la disponibilità economica per affrontare "il passo" dovrebbero svestire quei ridicoli panni da consumati affaristi di Wall Street e, una volta trovato ciò che stanno cercando, farsi sotto in modo deciso, con offerte concrete mirate ad acquistare piuttosto che a perdere l'immobile.
Quando si acquista la casa "per la vita" si sta investendo a lungo termine e, alla fine, non farà molta differenza se riuscirò a spuntare ancora un 5/6% di ulteriore sconto su un prezzo magari già attualizzato (alcuni lo sono) perché i cicli immobiliari andrebbero letti con almeno 10 anni di intervallo dunque, francamente, non abbiamo possibilità di conoscere il valore che quella casa avrà nel 2022!


Il valore della casa

Invitiamo i venditori a riflettere attentamente sul valore economico del "godimento del bene", spesso trascurato.
Si è portati a pensare che un'immobile pagato, ad esempio, 100.000 euro nel 2005 debba essere rivenduto almeno alla stessa cifra oggi per non rimetterci il capitale; riteniamo che il ragionamento sia fuorviante perchè non tiene conto del risparmio derivante dal possesso. Se avessimo tenuto "immobile" quel capitale per conservarlo e contemporaneamente avessimo abitato la nostra casa in affitto, avremmo speso almeno un 3% all'anno, pari a circa 24.000 euro in 8 anni. Il nostro capitale ad oggi non sarebbe più di 100.000, bensì di 76.000!
Quindi smettiamola di chiedere 120.000 euro per la nostra casa e collochiamola in vendita ad un prezzo realizzabile e più consono al momento in cui viviamo, gli acquirenti si faranno avanti.


Lo Stato cosa può fare?

Al Governo non chiediamo di eliminare l'IMU (una tassa sul possesso degli immobili è presente in tutti i paesi civilizzati) piuttosto di mirare con forza e determinazione ad un pur lento ma indispensabile rinnovamento del patrimonio edilizio italiano.
La cronaca recente ci ha drammaticamente aperto gli occhi: l'Italia è un paese sismico, tutta l'Italia è sismica, inutile attendere conferenze per ridisegnare la mappa di quali regioni lo sono maggiormente e quali invece hanno rischi minori.

Perché non vincolare il rilascio dei permessi di costruire alla progettazione e realizzazione di fabbricati antisismici?
Perché non obbligare le imprese edili a costruire solo edifici ad alta efficienza energetica, pretendendo come minimo la classe B, esattamente come avviene con le automobili?
Perché non imporre a chi costruisce grandi opere, come i centri commerciali, la più alta efficienza energetica esistente e la produzione di elettricità mediante fonti rinnovabili non inquinanti, mirando finalmente ad una riduzione dei consumi?

Siamo certi che interventi di recupero del patrimonio esistente combinati con l'offerta di nuovi edifici ad impatto zero (magari realizzati sulle ceneri degli obbrobri di cemento che deturpano le periferie) potrebbero rilanciare seriamente gli investimenti nel settore, anche dall'estero.

Articolo scritto da Massimiliano Podestà.

COMMENTI /

Ritratto di Daniele Buzzurro
Lun, 25/06/2012 - 11:17
Dbuzzurro
Articolo perfetto su un tema basilare x il nostro Paese - complimenti!
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