Pisapia, Sala uno, Sala due, anche se tutto – in realtà – è cominciato con le giunte di centrodestra di Gabriele Albertini (sindaco dal 1997 al 2006). Anno dopo anno, Milano ha costruito il suo ultimo «modello» di sviluppo, trasformandosi nel centro nevralgico del capitale immobiliare italiano. È questo sistema, esploso sull’onda dell’Expo 2015, che ora è finito al centro del terremoto giudiziario che sfiora anche il sindaco Beppe Sala. Eppure, al di là delle carte giudiziarie e delle accuse dei pm, è da molto tempo ormai che la Milano che «non si ferma» (infelice espressione ai tempi del Covid) viene messa in discussione in ogni occasione di confronto in città.
In una continua lotta tra chi dice che «a Milano va tutto bene» e chi invece mette in fila tutte le contraddizioni della «città premium» (copyright di Dario Di Vico), la piccola metropoli dei lavoratori si è trasformata nella terra della rendita e del mattone. Dove vivere del proprio lavoro è diventata una battaglia per la sopravvivenza tra nuovi ricchi e nuovi poveri tagliati fuori dal sogno dell’ascensore sociale milanese. Dove lo startupparo pronto a fare fortuna ha lasciato il posto ai club esclusivi che scimmiottano i modelli londinesi.
Tra eccessivo ottimismo ed eccessivo lamentismo, il «modello Milano» si è inceppato da tempo nelle sue contraddizioni. E nessuno finora è stato in grado di proporre un aggiornamento, un’alternativa, o quantomeno un restyling. Così, mentre si inaugurano nuove linee di metropolitana, collegando i quartieri più periferici al centro, quell’idea di metropoli virtuosa, attenta all’inclusione, sembra ormai aver perso la bussola.
Se si guardano solo i numeri, in realtà, il «modello Milano» funziona. I redditi pro capite medi sono al primo posto nel Paese, con quasi 35mila euro a testa. I giovani da tutta Italia e Europa continuano a immatricolarsi nelle otto università cittadine. Negli ultimi dieci anni si contano oltre ventimila nuovi residenti under 35, mentre nelle altre parti del Paese si combatte tra inverno demografico e spopolamento. Nel 2024, nell’area urbana sono arrivati oltre nove milioni di turisti, un record (8,5 milioni nel 2023)
E tutto questo ruota, appunto, attorno a un florido mercato immobiliare, che continua a crescere e ad alimentarsi di investimenti nazionali e stranieri. Tra il 2014 e il 2018 Milano ha attirato 15 miliardi di euro in investimenti immobiliari internazionali, più di qualsiasi altra città europea.
Quello che si nasconde sotto il tappeto dei numeri positivi della città, però, sono le grandi crepe del «modello Milano». Guardando le dichiarazioni dei redditi, ad aumentare a Milano sono soprattutto i super ricchi e ricchi, mentre continuano a scendere i redditi di quelli che hanno stipendi sotto i diecimila euro. La classe più ricca a Milano ha buste paga che sono il 43 per cento in più rispetto al resto del Paese. E il salario lordo in città è in media di 13,21 euro, ovvero il 9 per cento in più rispetto al resto d’Italia. Ma è anche vero che il 10 per cento più povero guadagna meno del resto della Lombardia. E il costo della vita più alto rispetto al resto del Paese abbatte ancora di più il potere d’acquisto di chi in città vive e lavora.
Insomma, i poveri di Milano sono più poveri del resto d’Italia. Con la differenza che non sono solo gli indigenti a non reggere più il costo della vita, ma anche quelli che fanno lavori normali, magari con retribuzioni stabilite dai contratti nazionali. Autisti, insegnanti, infermieri, poliziotti non reggono più la città. I concorsi pubblici vanno spesso deserti, mancano tranvieri, professori e pure medici di base. Da più di un anno, Atm, l’azienda dei trasporti milanese, cerca 450 autisti da assumere. Finora ne ha trovati solo 330, costretta a tagliare le corse dei mezzi di superficie con ricadute sui servizi. Ma anche i più giovani con gli stipendi italiani da entry level, senza una famiglia alle spalle, spesso si trovano a rinunciare a un posto di lavoro a Milano, e magari fanno le valigie verso Paesi con stipendi e servizi migliori.
Il movimento di advocacy Adesso!, insieme al think tank Tortuga, da tempo si è fatto promotore di un salario minimo milanese da 10 euro l’ora (quindi più alto della proposta di nove euro l’ora fatta a livello nazionale), da spingere con la contrattazione territoriale. La giunta Sala ha ascoltato la proposta, ospitando convegni e dibattiti nelle sale di Palazzo Marino, salvo poi restare fuori dalla discussione. Mentre la petizione “Stipendi giusti per una città più giusta”, dopo aver raggiunto le 1.844 firme sulla piattaforma ufficiale del Comune, è stata chiusa d’ufficio dal Comune senza alcuna comunicazione ai promotori.
Lo scoglio principale su cui si scontrano i redditi dei milanesi o di chi a Milano vorrebbe vivere è la casa. Stando a un’analisi dell’Ufficio Studi di Tecnocasa, dal 2013 al 2023 i prezzi delle case milanesi sono cresciuti del 38 per cento. E nel 2024, secondo Nomisma, i prezzi sono saliti ancora del 3,2 per cento. Il problema è che mentre i valori delle case crescevano, i redditi non hanno fatto altrettanto. Tra l’Expo del 2015 e il 2021, i prezzi di acquisto degli immobili sono aumentati del 41 per cento e i canoni affitto del 22 per cento, mentre le retribuzioni solo del 12 per cento.
Lo scarto si è visto soprattutto a partire dal 2020, anno della pandemia. Dopo lo shock del Covid, Milano è ripartita. Ma, con il ritorno dell’inflazione, non è più riuscita a tenere il passo con chi vive in città. Se la regola è che, per essere abbordabile, la spesa per la casa non deve superare il 30 per cento del reddito, Milano è già ben oltre il 37 per cento. Dall’indagine della Cisl milanese “Milano quanto mi costi?”, viene fuori che a essere in difficoltà non sono solo i poverissimi, ma anche la classe media che arriva a redditi di 50mila euro lordi l’anno. La fase della stanza in affitto e la convivenza con altri inquilini, prima limitata al periodo degli studi universitari, si allarga ora anche alla fascia dei lavoratori.
A Milano ci sono 211mila studenti universitari, di cui uno su tre arriva da fuori Lombardia. Ma meno del 7 per cento di coloro che hanno i requisiti economici riesce ad accedere agli alloggi universitari gratuiti. E a niente sono servite le proteste degli studenti fuorisede accampati con le tende davanti al Politecnico.
E così mentre in questi anni aumentavano i tassi di interesse dei mutui e calavano le case comprate a scopo residenziale, hanno continuato a crescere invece (più 3 per cento nel 2023) quelle acquistate per investimento, soprattutto dalle società, destinate al mercato degli affitti o per essere rivendute a prezzi più alti.
La città ha scommesso al rialzo sull’immobiliare, in balìa di un mercato fuori controllo. Sono arrivati capitali stranieri e i fondi sovrani. Ma anche i singoli proprietari hanno visto nel possesso di un’abitazione un capitale che garantiva, con un basso prelievo fiscale, la possibilità di avere un reddito in più. Con l’aumento dei flussi turistici, sono cresciuti gli annunci sulle piattaforme digitali come Airbnb. Ma si è ridotta anche la durata media dei contratti di affitto: secondo i dati del Politecnico di Milano, i contratti “quattro anni più quattro”, sono diminuiri dal 79,5 per cento del 2015 al 67,6 per cento del 2022, mentre sono cresciuti i contratti “transitori” di uno o due anni, da rinnovare più frequentemente a prezzi sempre più alti.
Oggi un operaio che vuole vivere in città potrebbe comprare o affittare al massimo una casa di 23 metri quadri, un infermiere una di 25 metri quadri, un medico specializzando potrebbe ambire al massimo a 28 metri quadri. E l’effetto prodotto è lo spostamento progressivo di tanti lavoratori al di fuori del perimetro del comune, soprattutto tra chi cerca una stanza in più per costruire una famiglia. Non è un caso che il 56,7 per cento dei residenti a Milano è composto da single. E mentre la popolazione giovanile è aumentata del 14 per cento dal 2012 al 2022, a diminuire sono state le famiglie di under 35, passate da quasi ventimila nel 2012 a tredicimila nel 2021.
I processi di gentrificazione già visti a Londra, New York e Parigi si stanno replicando a Milano, privilegiando la fascia alta di consumatori il cui potere d’acquisto non viene intaccato dall’inflazione. Dopo la Brexit, molte delle società della finanza hanno trasferito da Londra parte dei propri dipendenti. Il cosiddetto «svuota Londra» voluto dal governo Renzi nel 2016 (che prevede una flat tax di 100mila euro l’anno – alzata a 200mila nel 2024 – su qualsiasi reddito estero per 15 anni per chi trasferisce la residenza fiscale in Italia) ha portato a Milano calciatori, finanzieri e imprenditori.
A questo va aggiunto anche il cosiddetto «rientro dei cervelli», che offre un regime fiscale di favore. Una norma che ha favorito il rientro in Italia di circa 40mila expat italiani solo nel 2023, molti dei quali si sono trasferiti a Milano. Persone con alto potere d’acquisto che vanno ad aumentare la domanda di appartamenti medio-alti, incrementando l’accelerazione dei prezzi.
Secondo il “Private Wealth Migration Report 2024” di Henley & Partners, quest’anno 128mila milionari hanno cambiato residenza fiscale. L’Italia è prima in Europa tra le mete preferite. E Milano è l’undicesima città al mondo e la terza in Europa – dopo Londra e Parigi – per numero di persone milionarie: 115mila nel 2024, ovvero il 24 per cento in più in dieci anni.
Il boom immobiliare ha creato disuguaglianze e disparità, mentre ha fatto pure la ricchezza della città. I 15 miliardi di investimenti arrivati tra il 2014 e il 2018, secondo un report realizzato da Scenari Immobiliari, hanno avuto un impatto di quasi 50 miliardi di euro sul Pil cittadino, con diecimila posti di lavoro in più. La coda lunga dello sviluppo immobiliare ha anche permesso alla città di reagire positivamente alle difficoltà dovute alla pandemia. Dal 2019 al 2023, secondo Assolombarda, il Pil cittadino è cresciuto dell’8,7 per cento. Una ripresa più decisa rispetto a metropoli del calibro di Amsterdam (+8,1 per cento), Berlino (+6,9 per cento), New York (+4,4 per cento), Monaco (+2,2 per cento), Barcellona (+1,9 per cento) e Londra (+0,1 per cento).
La crescita degli investitori stranieri nell’immobiliare ha permesso al Comune di avere più progetti, supporto e risorse economiche per avviare imponenti opere di riqualificazione e valorizzazione urbana. Porta Nuova e CityLife sono solo la punta dell’iceberg, ma esistono numerosi esempi all’interno di aree periferiche, soprattutto nei quadranti Sud e Nord della città.
Nel caso di Milano, la rigenerazione urbana – spesso frutto di partenariati tra pubblico e privato – ha cambiato spesso in meglio i volti di interi quartieri, in particolare nelle zone intercettate dalla nuova metropolitana (la M4) e dal prolungamento di alcune linee tranviarie (il 7, per esempio). Dall’altra parte, però, l’impatto negativo sull’accessibilità economica degli immobili si è rivelato veloce e difficile da arginare, specialmente in periferia: stando al già citato report dell’Ufficio Studi di Tecnocasa, l’incremento dei prezzi delle case milanesi dal 2013 al 2023 è stato del 41,3 per cento nei quartieri periferici, mentre la media cittadina si aggira intorno al +38 per cento. Parte anche da qui la necessità di pensare a Milano come una grande area metropolitana, in stretta sinergia con il suo hinterland e non limitata ai confini urbani.
Da mesi, la città è al centro delle cronache per le inchieste della Procura sui processi di autorizzazione di grossi progetti edilizi, trattati come ristrutturazioni di edifici o interventi minori, per i quali il Comune avrebbe incassato oneri di urbanizzazione troppo bassi. E i grattacieli che hanno aperto le porte alla nuova Milano del futuro ora sono diventati anche il sintomo della sua crisi. Nel nuovo filone d’inchiesta della Procura di Milano ci sono progetti che vanno dai grattacieli di Porta Nuova alla Biblioteca degli Alberi, dal Pirellino al villaggio olimpico dallo Scalo di Porta Romana.
Secondo gli ultimi dati Istat, elaborati da Repubblica, dal 2015 al 2024 a Milano sono stati edificati 17 milioni di metri cubi di nuove costruzioni residenziali e 29 milioni di strutture non residenziali: più della Toscana e del Piemonte insieme. Negli ultimi dieci anni, per rendere l’idea, il capoluogo lombardo ha concentrato un decimo delle nuove volumetrie costruite in tutta Italia. Tra il 2022 e il 2023, sottolinea l’Istituto superiore per la protezione e la ricerca ambientale (Ispra), in città sono stati cementificati diciannove ettari di terreno permeabile. Un obiettivo, quello del «consumo di suolo zero», sistematicamente ignorato dalle amministrazioni comunali.
I cittadini chiedono risposte a Palazzo Marino. Il sindaco Beppe Sala accusa il governo nazionale, reo di non curarsi dei problemi di Milano. Il Ddl Salva Milano, approvato in prima lettura alla Camera, avrebbe sbloccato lo stallo dell’urbanistica in città, permettendo agli oltre centocinquanta cantieri fermi di ripartire. La norma, però, si è arenata al Senato, abbandonata anche da Sala e dal Pd dopo le inchieste della Procura.
E ora tra sette mesi ci saranno pure i Giochi invernali di Milano-Cortina. In città se ne parla pochissimo. A parte i cinque cerchi olimpici spostati da piazza Duomo ai piedi di Palazzo Marino, l’argomento sembra un grande rimosso. Soprattutto ora che Coima di Manfredi Catella, la società che ha sviluppato il villaggio olimpico, è finita al centro dell’inchiesta della procura. L’Expo-ottimismo di dieci anni fa sembra un lontano ricordo. Milano ha bisogno di un nuovo modello, che però nessuno ancora ha trovato. Mentre le elezioni comunali del 2027 non sono così lontane.
